王生龙:《企业国有资产评估报告指南》讲解及在实务中的应用

二、评估报告绪言
  格式化的评估报告有利于提高管理部门的工作效率，这是制定国有资产评估报告指南的目的之一，由此，细化要求显得很有必要。因此，本指南参考91号文件的相关内容，提出应写明该评估报告的委托方全称、受托评估事项及评估工作简要情况，并提出企业国有资产评估报告绪言的格式内容如下：
×××（评估机构全称）接受贵单位（公司）的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用×××评估方法（评估方法名称），按照必要的评估程序，对×××（委托方全称）拟实施×××行为（事宜）涉及的×××（资产——单项资产或者资产组合、企业、股东全部权益、股东部分权益）在××××年××月××日的××价值（价值类型）进行了评估。现将资产评估情况报告如下”。
  在描述中，应当注意：
  评估方法应采用“公允”二字，不应采用“法定”等其他文字；评估程序应采用“必要”二字，不应采用“法定”等其他文字；市场价值采用“作出公允反映”，不应采用“确定”、“评估”等其他文字。
三、委托方、被评估单位（或者产权持有单位）和业务约定书约定的其他评估报告使用者的概况
1、基本要求
（1）所有描述，应客观、真实，并有依据来源。比如一些经营统计资料、获奖情况、行业地位、名次、排位等数据，因评估师并未对该信息尽职调查和核查，原则上应谨慎在报告书中出现。
（2）篇幅不应太大，有的报告书70%是委托方与资产占有方简介的内容，而且基本与《资产评估说明》中委托方和相关当事方编写的《关于进行资产评估有关事项的说明》内容一致。
报告书中该内容，应该是评估师尽职调查的结果的客观而真实的反映。
（3）不得带有任何诱导、恭维和推荐的陈述，也不得出现评估机构介绍性内容。比如：“是西北地区最大的钢铁企业”、“市场占有率达到90%”等内容。
（4）应清楚介绍涉及的经济行为文件（比如：协议、决议、批复文件等）的形成过程和日期。并将该经济行为文件列示于备查文件中。
2、关于被评估单位（或者产权持有单位）
（1）“被评估单位”的概念是《企业价值评估指导意见》（试行）中提出的（该意见提出的“被评估企业”的概念）。
（2）2006年12月12日，国务院国有资产监督管理委员会下发的《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274号）附件3“《国有资产评估项目备案表》、《接受非国有资产评估项目备案表》填报说明”中，提出产权持有单位是“评估对象的产权持有单位”，评估对象分为企业法人财产权范围内的资产（如:流动资产、固定资产、无形资产等）和企业所持产权（股权），该附件提出，当评估对象为企业所持产权（股权）时，填写被评估企业的单位全称（如：XXX有限责任公司、XXX股份有限公司等）。如果评估对象为非国有单位企业法人财产权范围内的资产，则填写相应资产名称，如:流动资产、固定资产、无形资产等；如果评估对象为非国有单位企业所持产权（股权），则填写被评估企业的单位全称，如：XXX有限责任公司、XXX股份有限公司等。
（3）本指南除沿用《资产评估准则--评估报告》的委托方、业务约定书中约定的其他评估报告使用者外，增加“被评估单位（产权持有单位）”，将被评估企业与产权持有单位列为互用概念，当为单项资产或资产组合时，被评估单位（产权持有单位）即是该单项资产或资产组合的拥有者（法人资产），当为企业价值评估时（企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值），被评估单位（产权持有单位）即是该国有单位企业所有产权（股权）的被投资单位企业。
在实践中，委托方、业务约定书中约定的其他评估报告使用者，可能多与被评估单位（产权持有单位）为同一人，此时应按照本指南的要求，委托方与被评估单位（或者产权持有单位）为同一企业，按对被评估单位的要求编写。
3、关于繁简程度
根据国有资产评估项目的实践，指南中：
        对委托方和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况要求简单，一般包括名称、法定住所及经营场所、法定代表人、注册资本及主要经营范围等。
        对被评估单位（或者产权持有单位）概况分企业价值评估和单项资产或者资产组合评估两种不同的业务，提出不同的繁简要求。
        委托方与被评估单位（或者产权持有单位）同一人时，按被评估单位（或者产权持有单位）要求编写。
四、评估目的及对应的经济行为
1、评估对应的经济行为
  从评估机构的角度看，评估目的是通过评估工作为委托方提供特定经济行为所涉及资产的公允价值尺度；
  从委托方的角度看，评估目的是为实施经济行为所涉及的资产寻求公允的价值尺度。
  无论是评估机构还是委托方的角度，评估目的决定了评估价值的内涵，从而决定了评估应选择的价值类型，进而影响着评估方法的选择与运用。同样的资产，评估目的不同，其价值也不同。资产评估是为特殊经济行为涉及的资产提供价值参考依据的执业行为，其评估目的是依据拟实施的经济行为确定的，依据拟实施的经济行为确定了评估目的，评估价值类型、评估方法才得以确定。     
企业国有资产拟实施经济行为依法实施审批。
“指南”要求注册资产评估师应当在评估报告中清晰、明确地说明两方面的内容，一是本次资产评估的目的，二是评估所对应的经济行为以及该经济行为获得批准的相关情况或者其他经济行为依据。评估报告只能在特定的评估目的下具有有效性。 
2、评估目的描述示例
  本次资产评估的目的是公允反映XX集团投入到拟设立的股份有限公司的资产、负债和净资产在评估基准日的公允价值，为XX集团以实物资产出资提供价值参考意见。该经济行为已经得到XX省人民政府办公厅“关于省XX集团有限公司重组上市问题的复函”（粤办函[2002]373号）的批准。目前，XX集团重组设立股份有限公司工作正在推进过程中。
  实现本次评估目的后，设立的股份公司将由GD集团控股，是XX省唯一一家拥有并经营220kV及以上电压等级的高压输电线路、变电站和其他与高压输电有关资产，并代管广电集团的配电、购电和调度资产和业务的电网公司。
五、评估对象与评估范围
（一）相关已有规范
1、《资产评估准则——评估报告》第十八条：
评估报告中应当载明评估对象和评估范围，并具体描述评估对象的基本情况，通常包括法律权属状况、经济状况和物理状况。不仅规定在评估报告中应该载明评估对象和评估范围，还规定要具体描述评估对象的基本情况，通常包括“法律权属状况”、“经济状况”和“物理状况”。
2、《企业价值评估指导意见》第十二条：
企业价值评估应当明确“评估对象及其相关权益状况”。企业价值评估项目评估对象的披露至少可包括四个方面的内容：一是企业价值的评估对象及基本情况：即是企业整体价值或全部股权价值或部分股权价值；涉及交易的为部分股权价值时的持股人及股权比例；涉及交易的股权为流通股或非流通股、控股权或少数股权等等。二是纳入评估范围的资产及权益状况：即资产类型、帐面金额及主要资产权益状况；特殊资产，如无帐面记录的无形资产，租赁使用的帐外的，挂靠的资产及权益状况。三是需作单独评估或处理的溢余资产，非经营资产，无效资产等资产及权益状况。
（二）本指南规范
  与91号文件，指南根据《资产评估准则——评估报告》的规定，在明确相关概念的基础上，细化规范了国有资产评估项目不同情形下的评估对象与评估范围的描述。
1、明确了相关概念
  实际上，在中评协已经发布的一系列评估准则，均对评估对象和评估范围基本情况的描述进行了规范。如：《企业价值评估指导意见（试行）》第四十三条：“注册资产评估师应当在评估报告中明确说明评估对象、评估对象的存在状况、权利状况和受到的限制。”《资产评估操作规范意见(试行)》第一百二十一条：“评估范围和对象说明经济情形涉及的资产的范围、类型、所处位置、归属的生产经营单位、处置方式等”。
  对于企业价值评估，评估对象分为两类，即企业整体价值、股东全部权益价值或股东部分权益价值，与此对应的评估范围是评估对象涉及的资产及负债内容，包括房地产、机器设备、股权投资、无形资产、债权和债务等。特别指出的是股东全部权益价值和股东部分权益价值作为评估对象，采用资产基础法对其评估时，股东权益对应的法人资产和负债是评估范围，本身并不是评估对象。
2、细化规范了国有资产评估项目不同情形下的评估对象与评估范围
  本指南，分企业价值评估项目和单项资产或者资产组合两种不同的情形，规范了评估对象和评估范围的信息披露。
  单项资产或者资产组合评估项目，除《资产评估准则——评估报告》规定的描述评估对象的法律权属状况、经济状况和物理状况等基本情况外，借鉴了91号文件规定内容的精神，增加了说明委托评估资产的数量（如土地面积、建筑物面积、设备数量、无形资产数量等）内容。如资产类型、规格型号、结构、数量、购置（生产）年代、生产（工艺）流程、地理位置、使用状况、企业名称、住所、注册资本、所属行业、在行业中的地位和影响、经营范围、财务和经营状况等。资产评估机构和人员应当特别了解有关评估对象权利受限状况。
  企业价值评估项目，评估对象与评估范围的描述，考虑了采用两种评估方法的实际情况，也考虑了国有资产评估项目管理对审计的要求，考虑了国有资产评估项目同时委托其他专业评估并引用其评估结论的情况，同时考虑到采用收益法和资产基础法两种评估方法对企业价值评估时，被评估企业申报的账面记录或者未记录的无形资产、企业申报的表外资产等具体情况，对最终分析确定评估结论时的前后呼应。比如：，被评估企业账面未记录的无形资产或者账面有记录，根据资产重组方案或类似文件不纳入评估范围，而收益法评估收益预测中难以分割的经营性资产，在分析确定评估结论时，应当考虑选择与资产重组方案或类似文件相一致的评估范围的评估结论。
3、评估对象和评估范围与经济行为一致性的问题
评估对象和评估范围与经济行为一致性，是国资监管机构的要求。
  2005年8月25日，国务院国有资产监督管理委员会发布的《企业国有资产评估管理暂行办法》（国资委第12号令）第十二条规定，凡需经核准的资产评估项目，企业在资产评估前应当向国有资产监督管理机构报告“资产评估范围的确定情况”；第十五条规定，企业提出资产评估项目核准申请时，应当向国有资产监督管理机构报送“与评估目的相对应的经济行为批准文件或有效材料”、“所涉及的资产重组方案或者改制方案、发起人协议等材料”、“与经济行为相对应的审计报告”；第十六条规定，国有资产监督管理机构应当对下列事项进行审核“资产评估范围与经济行为批准文件确定的资产范围是否一致”。
  本指南中提出企业价值评估中，应当说明“委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围是否一致，不一致的应当说明原因”。是要求注册资产评估师反映企业出具的《关于进行资产评估有关事项的说明》关于评估对象与评估范围的说明的内容要求，以从评估报告内容层面，满足国资监管机构的要求，而不是由注册资产评估师判断委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致性。
企业价值评估的一般范围即企业价值评估的产权范围。从产权的角度界定，企业价值评估的范围应该是企业的全部资产。包括企业产权主体自身占用及经营的部分，企业产权主体所能控制的部分，如全资子公司、控股子公司，以及非控股公司中的投资部分。在具体界定企业价值评估的资产范围时，应根据以下有关数据资料进行：
（1）企业的资产评估申请报告及上级主管部门批复文件所规定的评估范围；
（2）企业有关产权转让或产权变动的协议、合同、章程中规定的企业资产变动的范围。
  因此，评估对象和评估范围是委托方和相关当事方根据其拟实施的经济行为确认，并提供给评估机构的，一般应要求委托方和相关当事方在申报表或申报材料上签名盖章，在形式上确认评估对象和评估范围。
六、价值类型
（一）规范价值类型的依据
        《资产评估准则——基本准则》第十四条规定，注册资产评估师执行资产评估业务，应当根据评估目的等相关条件选择适当的价值类型，并对价值类型予以明确定义。
        《资产评估准则——评估报告》要求披露评估选用何种价值类型、选择该种价值类型的理由、并对价值类型进行明确定义。
        《资产评估价值类型指导意见》 第二十六条规定，注册资产评估师应当根据《资产评估准则——评估报告》对价值类型及其定义进行披露。
（二）国有资产产权管理领域一般使用市场价值类型
根据国有资产评估项目，特别是涉及产权管理领域中的评估项目，无论是协议转让还是进场交易，一般都要求选择市场价值类型。
2005年8月25日，国务院国有资产监督管理委员会发布的《企业国有资产评估管理暂行办法》（国资委第12号令）第二十二条规定， 企业进行与资产评估相应的经济行为时，应当以经核准或备案的资产评估结果为作价参考依据；当交易价格低于评估结果的90%时，应当暂停交易，在获得原经济行为批准机构同意后方可继续交易。根据自2009年5月1日起施行《中华人民共和国企业国有资产法》第五十五条规定，国有资产转让应当以依法评估的、经履行出资人职责的机构认可或者由履行出资人职责的机构报经本级人民政府核准的价格为依据，合理确定最低转让价格。这些规定都体现了市场价值类型的基本要求。投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特定投资者价值。而且在评估业务执行过程中，考虑并使用了仅适用于特殊投资者或者某一类投资者的特定评估资料和经济技术参数。尽管目前国有资产评估项目实践中，表面存在已经确定特定投资者或者某一类投资者的情况，但根据国有资产管理的宗旨和评估业务执行中很难考虑并使用仅适用于特殊投资者或者某一类投资者的特定评估资料和经济技术参数，投资价值类型一般不适用产权管理领域中的评估项目。
鉴于上述情况，本指南明确规定，企业国有资产评估项目应采用市场价值类型，选择市场价值以外的价值类型时，应当说明选择理由及其定义。
（三）特殊交易情形下价值类型的选用
在非产权管理领域中的评估项目，如处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值评估；机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计，一般认为是可以采用非市场价值类型。
（四）市场价值类型定义示例
    市场价值与市场价值以外的价值（非市场价值）的划分有三个基本标准，一是资产评估时所依据的市场条件，是公开市场条件还是非公开市场条件；二是资产评估时所依据的被评估资产的使用状态，是正常使用（最佳使用）还是非正常使用；三是评估时所使用的信息资料及其相关参数的来源，使用的是公开市场信息数据还是非公开市场的信息数据。据此，市场价值可以理解为资产在评估基准日公开市场上最佳使用（或正常使用、最有可能使用）状态下可能实现的交换价值的估计数额。或者说评估资产价值依据的所有信息资料都来源于公开市场的资产评估价值结论是市场价值。根据《资产评估价值类型指导意见》，“当注册资产评估师所执行的资产评估业务对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制和要求时，注册资产评估师通常应当选择市场价值作为评估结论的价值类型”。
“市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额”。
国有资产评估报告中市场价值定义可使用此定义示例。
七、评估基准日
（一）评估基准日的涵义
  资产价值是时点价值，资产价值不同的时点其价值是不同的。资产评估，就是以货币作为计算权益的统一尺度，对在一定时点上的资产进行评定估算的行为。为了体现一定时点上的价值，评估选择的作价标准、参数等依据，应该在评估基准日有效。
《资产评估操作规范意见（试行）》中第二十二条指出：“评估基准日是评估结论开始成立的一个特定时日。在形成评估结论过程中所选用的各种作价标准、依据也要在该时点有效”。
（二）评估基准日的确定
1、国有资产评估项目评估基准日确定主体
《资产评估操作规范意见（试行）》中第二十二条规定，在征求委托方意见的基础上，评估机构选定评估基准日。《评估报告基本内容与格式的暂行规定》（财评字［1999］91号）中规定，评估基准日的确定应由评估机构根据经济行为的性质与委托方协商确立，并尽可能与评估目的的实现日接近。
  由国务院国资委编写出版的《企业国有资产评估管理操作指南》中提出：“评估基准日一般由委托方和评估机构根据经济行为的性质协商确定”。
这些规定均体现“共同”、“协商”的观点，现实评估实务当中也多为此情形，与《资产评估准则——业务约定书》也基本接近。
  评估基准日的确定在资产评估中影响重大，评估基准日应根据经济行为的性质确定，并尽可能与评估目的的实现日接近是基本原则。究竟是谁确定，是完全由委托方确定，还是由“委托方确定，注册资产评估师可以根据专业经验提供建议”，“注册资产评估师根据评估业务具体情况确定”。主流的看法是“委托方确定，注册资产评估师可以根据专业经验提供建议”，即协商、约定等方式下，主体还应是委托方，注册资产评估师可以提供建议。
2、确定评估基准日需考虑的主要因素
《资产评估操作规范意见（试行）》中第二十二条规定，选择的评估基准日，应有利于保证评估结果有效地服务于评估目的，尽量减少和避免评估基准日后的调整事项，准确划定评估范围，准确高效地清查核验资产，并合理选取评估作价依据。评估过程中要及时地调整不适宜的基准日。
  由国务院国资委编写出版的《企业国有资产评估管理操作指南》中提出，基准日的选择应可能与相应经济行为的实现日接近，同时考虑会计报表的编制日期，一般选择在月末、季度末或年末。
（三）评估基准日的披露内容
  作为程序性准则的本指南，仅仅是规范披露那些内容的问题，因此本指南并不涉及由谁确定、考虑那些因素，而是规范应披露那些应当披露的内容。
  有意见提出，由委托方确定的基准日，一无需披露委托方的考虑，二也无法披露委托方在确定评估基准日时考虑了那些因素，这种意见是不全面的。《资产评估准则——评估报告》第二十条规定，评估报告应当载明评估基准日，并与业务约定书约定的评估基准日保持一致。《资产评估准则——业务约定书》中规定，业务约定书的内容也有评估基准日，也就是说至少评估基准日确定是约定达成一致的结果，不存在委托方在确定评估基准日时考虑了那些因素的问题。
  与《评估报告基本内容与格式的暂行规定》（财评字［1999］91号）相比，本指南仅仅要求披露评估基准日本身（含格式）以及确定评估基准日所考虑的主要因素。没有要求对确定评估基准日对评估结果影响程度做出明确的揭示，申明评估中所采用的价格是不是评估基准日的标准，如不是则说明原因等内容。与《资产评估操作规范意见（试行）》相比，也没有要求说明一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。主要考虑是：
（1）“评估基准日对评估结果影响程度”难以确定，即使在市场环境频繁变动，不同基准日对评估价值影响较大，也存在国有资产流失等，充其量是基准日选择不当。
（2）“申明评估中所采用的价格是不是评估基准日的标准，如不是则说明原因” 本身不符合评估基准日的涵义。
（3）“一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准”，本身也是评估基准日的涵义。
因此，本指南不再要求披露确定评估基准日对评估结果影响程度，以及评估中不采用非评估基准日的价格标准。
八、评估依据
  评估师应当在评估报告中说明执行资产评估业务过程中遵循的法律、法规、评估准则和指导意见以及取价标准等评估依据，是我国资产评估一直要求的做法。
        《评估报告基本内容与格式的暂行规定》（财评字［1999］91号）中规定，评估依据一般可划分为行为依据、法规依据、产权依据和取价依据等。《资产评估操作规范意见（试行）》中规定评估报告书正文概括写明评估依据的主要法律法规和标准。
        《资产评估准则——评估报告》中规定，评估报告应当说明评估遵循的法律依据、准则依据、权属依据及取价依据等。
  为了方便注册资产评估师编制评估报告，国有资产评估项目监管单位审核评估项目，结合国有资产评估业务的实际，指南：
        解释了《资产评估准则——评估报告》中的法律依据和准则依据；
        细化了权属依据和取价依据；
        增加了经济行为依据。
（一）法律依据和准则依据
  法律法规依据解释为“通常包括与国有资产评估有关的法律、法规等”；评估准则依据解释为“包括本评估项目中依据的相关资产评估准则和相关规范”。
  特别指出的是，近几年国家法律、法规的调整完善进度较快，相关资产评估准则和相关规范较多，但不是每一个具体项目都遵循了全部的法律、法规和评估准则规范，注册资产评估师应当根据与评估项目的相关性在评估报告中列示反映所遵循的法律法规。也应当列示最新的、现行有效的法律、法规和评估准则规范。
  评估实务中存在列示废止的、失效的或者已经修订的法律、法规和评估准则规范的情形，都是不符合评估准则要求的。本指南遵循“相关性“原则，采用了“与国有资产评估有关的”、“本评估项目中依据的”等词，旨在具体体现这些要求。
（二）细化了权属依据和取价依据
1、权属依据
资产的法律权属状况本身是个法律问题，而且是个很复杂的法律问题。对资产的所有权及其他与所有权相关的财产权利进行界定或发表意见需要履行必要的法律程序，由具有相应专业能力的人士（如律师）或部门（如产权登记部门）来进行。
        《资产评估准则——基本准则》第二十三条的规定，委托方和相关当事方应当提供评估对象法律权属等基础资料，并对其真实性、合法性和完整性承担责任；注册资产评估师执行资产评估业务是对资产价值进行分析并发表专业意见，但是，注册资产评估师应当认识到由于评估对象法律权属对评估结论具有重要影响，注册资产评估师应当予以关注和恰当披露。
        《资产评估准则——基本准则》第二十四条规定了注册资产评估师执行资产评估业务，应当关注评估对象的法律权属，并在评估报告中对评估对象法律权属及其证明资料来源予以必要说明。注册资产评估师不得对评估对象的法律权属提供保证。因此，我国注册资产评估师应当重视如何对评估对象法律权属进行恰当关注。当然，一些权属证明文件如房屋产权证明上注明的房产面积、结构等仍是注册资产评估师重要的取价依据，这时产权证明材料可以作为取价依据对待。
        《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》中，强调注册资产评估师在产权问题上应履行收集产权资料、对产权情况进行查验、完整披露产权情况及存在的瑕疵、关注产权瑕疵对评估结论的影响等工作程序。
执行国有资产评估业务，当然应首先遵循这些资产评估准则的要求。
  本指南作为国有资产评估报告的编制和出具的规范，在严格坚持这些资产评估准则的要求前提下，列示了现行相关法律法规框架下产权依据名称以及市场交易中合法的产权证明文件名称。同时，应注意：
①相关法律法规调整、不同地区管理体制的不同等，可能涉及的产权依据名称的变化或不同。如：对于房屋和土地，有的地区是房产地产合一的产权证，有的是房屋所有权证、国有土地使用权证，本指南仅列示了分别的情形，即“国有土地使用证（或者土地使用权出让合同）、房屋所有权证”。
②建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工证/施工许可证等自建在建工程的相关证明；外购在建工程的购买合同（转让合同）和付款凭证，是未竣工验收办理确权和房屋所有权证重要的权属依据。
  共有物业的合作建房协议（合同），是未办理房屋所有权证重要的权属依据。
  融资租赁物业的物业租赁合同，以租代购的物业以租代购合同等是相应行为重要的产权依据。
《中华人民共和国国有建设用地划拨决定书》是划拨用地权属的依据。
③国产和进口设备的订货合同及其购货发票、进口设备的报关手续资料等是国产和进口设备的产权依据。
④在评估报告出具时，产权取得前签署的合同、权属确权、办证等正在进行中，评估依据这些文件资料作价，但并不能必然说明其权属不存在瑕疵。应当据实列示依据的文件资料，同时在特殊事项说明中说明该事项。如，已经签署的土地出让合同，也已全部或部分缴纳出让金，在经济行为实施的不同阶段，不同的监管部门要求可能并不一致，对已经签署的土地出让合同，全部或部分缴纳出让金，在明确出让金缴纳的主体，并不影响国有权益的前提下，国资监管部门是允许评估处理的，而证券监管部门可能要求必须取得产权证明。又如，探矿权可以依法转为采矿权时对采矿权的评估，是以“划定矿区范围批复文件”作为权属依据评估的，虽然未取得“采矿权许可证”，但在“划定矿区范围批复文件”允许的有效期内如可以依法并在有效期内取得采矿许可证时，并不存在权属瑕疵。评估应当列示“划定矿区范围批复文件”。
⑤《中华人民共和国企业国有资产产权登记证》及《登记证》附属内容的相关材料，是基础性产权依据。
⑥存在权属瑕疵的评估对象，应要求委托方和相关当事方提供承诺函或说明函予以充分说明。委托方和相关当事方应对该产权作出有关控制、使用并拥有的承诺，保证日后不因产权问题导致评估值变化；一旦出现，用相应的补救办法，保证评估值的足额，从而不影响经济行为实现的权益安排，并承担相应的法律责任。并将该承诺函原件附在评估报告书备查文件中，同时在该报告书“特别事项说明”中予以披露。
2、取价依据
本指南细化了《资产评估准则——评估报告》列示的取价依据。
根据取价依据的来源途径划分为三个方面，即企业提供的、国家有关部门发布的和评估机构收集的（含询价）。
（1）企业提供的取价依据一般包括企业本身的财务会计和经营方面的资料，列示时应当全面准确，而且该等资料应当在评估工作底稿中有所反映。
（2）国家有关部门发布的的统计资料、技术标准和政策文件，不一定在每一个具体评估项目的评估工作底稿中都有反映，但对于评估机构而言，应当存在现时有效的统计资料、技术标准和政策文件，支持本评估机构一个或多个评估项目。另外，同一指标的统计资料可能因不同的部门其结果存在差异，不论是因口径等何种原因形成的，评估取价依据应当列示发布的部门。国家有关部门发布的政策文件，可能存在多次调整标准的情况，取价依据应当列示评估采用的文件发布的时间和部门。如《中华人民共和国资源税条例》尽管未修改或废止，但财政部、国家税务总局多次发布了调整资源税标准的文件，而计税方式未变化，评估应依据《中华人民共和国资源税条例》以及相应的调整资源税标准的文件，取价依据也应当同时列示该条例和文件。又如，《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》尽管未修改或废止，但2009年1月16日，财政部、国家税务总局下发了《关于减征1.6升及以下排量乘用车车辆购置税的通知》（财税[2009]12号），减征部分乘用车车辆购置税税率。评估应依据并列示《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》以及财税[2009]12号文件。
（3）评估机构收集的（含询价）的取价资料，并不与国家有关部门发布的的统计资料、技术标准和政策文件以及企业提供的财务会计和经营方面的资料重复，应当是除国家有关部门发布的的统计资料、技术标准和政策文件以及企业提供的财务会计和经营方面的资料外，评估机构收集并依据的取价资料。
（三）增加了行为依据
《评估报告基本内容与格式的暂行规定》（财评字［1999］91号）中规定，行为依据应包括进行资产评估的项目委托方的申请、股份企业董事会决议及资产评估立项批复等。随着社会主义市场经济的发展和现代企业制度的逐步建立以及证券市场的不断完善，涉及国有资产评估的新的经济行为日益增多，再加上国有资产评估项目管理方式的改革，行为依据的内容已发生了很多变化，难以枚举。
本指南提出的经济行为依据包括两个方面，一是有效批复文件，二是其他文件资料。
        有效批复文件有国务院批准经济行为的文件、各级人民政府批准经济行为的文件、国务院国有资产监督管理机构批准经济行为的文件、中央企业及其各级子企业批准经济行为的文件、地方国有资产监督管理机构批准经济行为的文件以及由地方国有资产监督管理机构根据各地实际情况规定的批准经济行为的文件等。
        其他文件资料，其基本原则是可以说明经济行为及其所涉及的评估对象与评估范围的其他文件资料。如：（1）国有企业在诉讼过程中以及民事强制执行中，由人民法院委托资产评估机构评估涉诉国有资产价值的情形，人民法院出具的委托函（兼有业务约定和经济行为依据的性质）；（2）中央企业涉及经济行为决策的党组会议纪要；（3）国有独资公司董事会决议；国有资本控股公司、国有资本参股公司股东会、股东大会或者董事会决议；（4）资产转让、置换合同协议：（5）人民法院破产公告；（6）可以说明经济行为及其所涉及的评估对象与评估范围的其他文件资料。
    特别指出的是，企业改制制定的改制方案，往往涉及到企业占有的土地的处置、拥有的商标及其他无形资产以及账面未记录产生收益的资产的处置，这些资产的处置方式一方面决定了评估范围（采用资产基础法时），更为重要的是采用两种方法评估时，收益法评估，难以分割未纳入重组改制范围的、对企业收益产生重要影响或直接产生的收益，确定最终评估结果时应当首先考虑与重组改制范围一致的评估结果。如某旅游集团公司整体改制设立股份公司资产评估项目，根据经批准的改制方案，旅游集团公司品牌无偿进入拟设立股份公司，资产基础法评估时，未对旅游集团公司品牌进行单独评估，而收益法评估时，旅游集团公司品牌必然对收益产生较大的影响，因此，两种评估方法评估结果不具可比性，再考虑收益的不确定性等其他原因，最终选择资产基础法评估结果作为评估结论。因此，经由有权部门、机构批准的企业改制方案应当是很重要的经济行为依据。 
（四）需要注意的问题
1.评估依据的表述方式应当明确、具体，具有可验证性。任何评估报告阅读者可以根据报告中披露的评估依据的名称、发布时间或文号找到相应的评估依据。例如，取价依据应披露为“《××省建筑工程综合预算定额》(××年)”，而不是“××省及××市建设、规划、物价等部门关于建设工程相关规费的规定”。
2.评估依据具有代表性，且在评估基准日是有效的。作为评估依据应满足相关、合理、可靠和有效的要求。相关是指所收集的价格信息与需做出判断的委估资产具有较强的关联性；合理是指所收集的价格信息能反映委估资产载体结构和市场结构特征，不能简单地用行业或社会平均的价格信息推理具有明显特殊性质的资产价值；可靠是指经过对信息来源和收集过程的质量控制，所收集的资料具有较高的置信度；有效是指所收集的资料能够有效地反映评估基准日委估资产在模拟条件下可能的价格水平。
九、评估方法
作为程序性准则的本指南，仅仅是规范披露那些内容的问题，因此本指南并不涉及评估方法如何选择，选择时考虑那些因素等有关专业性准则规范的内容。这些内容在其他专业性准则中均有规范。本指南规范应披露哪些应当披露的评估方法的内容。
《资产评估准则——基本准则》第十五条规定，注册资产评估师应当熟知、理解并恰当运用评估方法，资产评估基本方法包括市场法、收益法和成本法。
《资产评估准则——机器设备》、《资产评估准则——不动产》、《资产评估准则——无形资产》、《企业价值评估指导意见（试行）》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》等专业准则均由专门一章规范评估方法的选择，对成本法、市场法和收益法三种资产评估基本方法的选择进行了较为系统的规范；
《金融不良资产评估指导意见（试行）》和《专利资产评估指导意见》操作要求中均有专门规范评估方法的条款，同样对成本法、市场法和收益法三种资产评估基本方法的选择进行了规范。执行包括国有资产评估项目在内的任何评估项目，都必须首先根据对应经济行为、评估对象、选择的价值类型、资料收集情况等相关情况，严格按照已经发布施行的评估准则，选择确定评估方法；其次才是在评估报告中如何说明评估方法的内容的问题。 
（一）已有的评估方法披露规范
        u91号文件规定，评估报告应简要说明评估人员在评估过程中所选择并使用的评估方法、选择评估方法的依据或原因。不难看出，要求披露的两个基本方面，即所选择的方法和选择方法的理由（或原因）。u与此基本一致的是《资产评估准则——评估报告》规定，评估报告应当说明所选用的评估方法及其理由，同样是两个基本方面。《企业价值评估指导意见（试行）》第四十七条规定，注册资产评估师在评估报告中披露评估方法运用实施过程和情况时，通常应当包括下列内容：（1）选择评估方法的过程和依据;（2）评估方法的运用和逻辑推理计算过程;（3）资本化率、折现率、价值比率等重要参数的获取来源和形成过程；（4）对初步评估结论进行综合分析，形成最终评估结论的过程。 
（二)本指南的要求
基本采用了《资产评估准则——评估报告》的规定内容，即评估报告应当说明所选用的评估方法，以及选择评估方法的理由。但在具体评估报告编写时，应当充分考虑国资评估项目监管单位对评估报告中评估方法内容披露的相关要求。 
由国务院国资委编写出版的《企业国有资产评估管理操作指南》中，总结了国有资产评估项目实践中成熟的、被广大评估机构普遍接受的做法而提出的需在评估报告中说明评估方法的内容包括：首先简要说明总体思路货主要评估方法即适用原因；再按涉及的资产（含负债）顺序逐项说明其具体评估方法。采用重置成本法的，应介绍估算公式，并对所涉及的资产的重置价值及成新率的确定方法做简要说明；采用市场比较法的，应简要介绍参照物（交易案例）的选择原则、比较分析与调整因素等；采用收益现值法等方法，应介绍估算公式或模型，并对估算过程中的预测方法与过程、折现率的选择和确定情况做简要说明。对采用收益法评估企业，提出的评估报告评估方法说明的内容]包括：介绍采用收益法的技术思路，主要测算方法、模型或计算公式；明确预测收益的类型、根据评估对象，区分企业整体价值、股东全部权益价值和股东部分权益价值。应说明选择收益法的合理性和必要性，揭示方法使用与评估对象、评估目的、价值类型、评估条件之间的合理内在逻辑关系。
企业价值评估两种评估方法的相关规定和规范
        91号文件规定，如对某项资产评估采用一种以上的评估方法，应适当说明原因并说明资产评估价值确定方法，这是针对某一单项资产采用一种以上的评估方法时，评估报告需说明的内容。该文件提出，对于整体资产评估，“收益现值法评估验证说明”中的评估结论要求“写明本评估结果仅仅是一种其他评估方法的验证”，而在评估报告中未要求收益现值法的内容。
        《企业价值评估指导意见（试行）》第二十三条规定， 注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和成本法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。第三十四条规定，企业价值评估中的成本法也称资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。以持续经营为前提对企业进行评估时，成本法一般不应当作为惟一使用的评估方法。第三十八条规定，注册资产评估师对同一评估对象采用多种评估方法时，应当对形成的各种初步价值结论进行分析，在综合考虑不同评估方法和初步价值结论的合理性及所使用数据的质量和数量的基础上，形成合理评估结论。
        《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274号）规定，“涉及企业价值的资产评估项目，以持续经营为前提进行评估时，原则上要求采用两种以上方法进行评估，并在评估报告中列示，依据实际状况充分、全面分析后，确定其中一个评估结果作为评估报告使用结果”。
        本指南提出，以持续经营为前提，采用两种以上方法进行企业价值评估，应当分别说明两种评估方法选取的理由以及评估结论确定的方法。
十、评估结论
（一）关于评估结论的相关规范
        91对评估结论内容的要求为：评估结论应包括评估结果汇总表、评估后各资产占有方的份额和评估机构对评估结果发表的结论；须使用表述性文字完整地叙述资产、负债、净资产的账面值、调整后账面值、评估价值及其增减幅度，并含有“评估结论详细情况见评估明细表”的提示；评估结果除文字表述外，评估报告中还须按统一规定的格式列表揭示评估结果；存在多家资产占有方的项目，应分别说明评估结果；对于不纳入评估汇总表的评估结果，应单独列示；评估机构如对所揭示的评估结果尚有疑义，则应对实际情况充分揭示并在评估报告中发表自己的看法，以提示资产评估报告使用者注意；对评估中已查明的盘盈、盘亏、毁损、报废、资金挂账、呆坏账、无需支付的负债等原因造成的资产价值变化，评估结果中应作增减值处理，如因企业尚未报经政府有关部门批准而未对上述资产进行会计处理，评估机构应在评估报告中提示企业按现行规定程序报批后进行处理；对不纳入评估结果的各类租赁资产，其评估结果应单独表述，并说明是否纳入评估结果汇总表。显然，内容要求仅仅是针对采用资产基础法评估企业价值时，评估结论的要求。
        《资产评估准则——评估报告》第二十五条规定，注册资产评估师应当在评估报告中以文字和数字形式清晰说明评估结论。通常评估结论应当是确定的数值。经与委托方沟通，评估结论可以使用区间值表达。这从原则上规定了评估结论的表达方式。

（二）本指南关于评估结论的规范
1、明确了评估结论应当是确定的数值
《金融不良资产评估指导意见（试行）》考虑到金融不良资产评估业务的特殊性要求，首次引入了评估（分析）结论区间值的概念。《资产评估准则——评估报告》考虑到评估业多种业务的需求，在通常情况下，评估结论应当是确定的数值。在特定情况下，经与委托方沟通，评估结论可以使用区间值表达。这是评估报告准则制定中的一项重大突破，但这并没有对确定数值表达评估结论否定。以确定数值表达评估结论是评估行业中的客观要求，区间值仅可以作为一个特殊的表达方式。
2、采用两种方法进行企业价值评估，不但要求单独说明评估价值和增减变动幅度，还需要说明两种以上评估方法结果的差异及其原因以及最终确定评估结论及其理由。
两种以上评估方法结果的差异及其原因确定评估结论需要考虑的因素：
企业价值评估方法的选择不是主观随意、没有规律可循的，无论是哪一种方法，评估的最终目的是相同的，殊途同归的服务于市场交易和投资决策，因而各种方法之间存在着内在的联系，结合前评估方法本身的局限及适用范围，可以总结出企业价值评估方法选择的一些原则： 
①依据相关准则、规范和规定的原则
②借鉴共识性研究成果的原则
企业价值评估方法选择的一些共识性研究成果是众多研究人员共同努力的结果，是基于价值评估实践的一些理论上的提炼，对于选择合理的方法用于价值评估有较大的参考价值。如在涉及一个仅进行投资或仅拥有不动产的控股企业，或所评估的企业的评估前提为非持续经营，应该考虑采用成本法。以持续经营为前提进行企业价值评估，不宜单独使用成本法。在企业的初创期，经营和收益状况不稳定，不宜采用成本法进行价值评估。一般来说，收益法更适宜于无形资产的价值评估。此外，如果企业处于成长期或成熟期，经营、收益状况稳定并有充分的历史资料为依据，能合理的预测企业的收益，这时采用收益法较好。在参考企业或交易案例的资料信息较完备、客观时，从成本效率的角度来考虑，适合选择市场法进行价值评估。
在实际操作中，应关注如下几点：
①应建立在相同的评估对象和评估资产范围。资产负债表是依会计准则关于资产定义和确认计量标准形成的，不符合会计资产定义、不能准确计量的资源，如企业资质等无法合法计量的资产、人力资本不满足资产定义的资产，不符合会计资产定义的，均未在资产负债表中反映。以企业提供的资产负债表为基础采用资产基础法评估企业价值，明显也未考虑上述资源的价值。而采用收益法评估企业价值是难以分割这些可能为企业收益产生重要的影响的资产。收益法和资产基础法评估结论产生差异也就成为必然。另一方面，对于企业重组改制，其依据重组方案确定的模拟的资产负债表，直接形成了这种差异。
②采用资本化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值的收益法，涉及三个基本要素：一是被评估资产的预期收益；二是折现率或资本化率；三是被评估资产取得预期收益的持续时间。因此，能否清晰地把握上述三要素就成为能否运用收益法的基本前提。预测企业收益的不确定性，会直接影响评估结论的使用效果。如一个企业稳定的客户资源，完善的销售网络，科学的管理体制，雄厚的产品研发能力及高素质的员工队伍，显然会综合体现为企业价值，但对其量化显然是十分困难的。
③成本法实际上是通过对企业账面价值的调整得到企业价值。其理论基础也是"替代原则"，即任何一个精明的潜在投资者，在购置一项资产时所愿意支付的价格不会超过建造一项与所购资产具有相同用途的替代品所需的成本。成本法以企业单项资产的再取得成本为出发点，有忽视企业的获利能力的可能性，而且在评估中很难考虑那些未在财务报表上出现的项日，如企业的管理效率、自创商誉、销售网络等。因此，以持续经营为前提对企业进行评估时，成本法一般不应当作为惟一使用的评估方法。
十一、特别事项说明
1、已有规范
    《资产评估准则——评估报告》将91号文件中的 “特别事项说明”、“期后事项说明”和“瑕疵事项”合并为特别事项说明。
2、指南的处理
      本指南遵循了《资产评估准则——评估报告》的原则，将“特别事项说明”、“期后事项说明”和“瑕疵事项”合并为“特别事项说明”。
3、与《资产评估准则——评估报告》的衔接
      本指南根据国有资产评估项目实际情况和相关要求，进一步做出了细化。 

        《资产评估准则—评估报告》        《企业国有资产评估报告指南》
总体要求        注册资产评估师应当说明特别事项可能对评估结论产生的影响，并重点提示评估报告使用者予以关注。        评估报告应当说明对特别事项的处理方式、特别事项对评估结论可能产生的影响，并提示评估报告使用者关注其对经济行为的影响。
特
别
事
项
的
种
类        1        无        引用其他机构出具的报告结论的情况，并说明已了解引用报告结论的取得过程，承担引用报告结论的相关责任
        2        无        担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金额及与评估对象的关系
        3        产权瑕疵        权属资料不全面或者存在瑕疵的情形
        4        未决事项、法律纠纷等不确定因素        评估基准日存在的法律、经济等未决事项
        5        重大期后事项        评估基准日至评估报告日之间可能对评估结论产生影响的事项
        6        在不违背资产评估准则基本要求的情况下，采用的不同于资产评估准则规定的程序和方法        评估程序受到限制的情形；
评估资料不完整的情形；
        7        无        本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响的瑕疵情形
衔接：
（1）总体要求中，在要求“说明特别事项可能对评估结论产生的影响，并重点提示评估报告使用者予以关注”的基础上，补充了“说明对特别事项的处理方式”的要求。
（2）引用专业报告
尽管土地资产评估是其他机构承做，但站在资产的整体性角度，从优秀的职业道德出发，现场勘察资产时，对土地的账面记录、数量、面积、权属等进行核查，并与现场的土地估价师进行沟通。引用结果时，应建立在仔细分析所得到的完整的土地估价报告和技术报告的基础上。分析评估结果时，尽管不对土地估价结果本身发表看法，也需分析账面记录的构成，以及人账时土地市场价格水平，提高资产评估结果的合理性和说服力。《资产评估准则—基本准则》第九条规定，注册资产评估师执行资产评估业务，可以聘请专家协助工作，但应当采取必要措施确信专家工作的合理性。如果将“引用”看成是“专家工作”，也应采取上述措施确信土地估价结果的合理性。 
（3）调整了“产权瑕疵”说法
    根据《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》第四条规定，注册资产评估师执行资产评估业务，应当关注评估对象法律权属并予以恰当披露。第五条规定，对评估对象法律权属确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围。注册资产评估师不得明示或暗示具有对评估对象法律权属确认或发表意见的能力，不得对评估对象的法律权属提供保证。据此，“产权瑕疵”是一种判断得出的结论，是对评估对象法律权属的确认或发表的意见。第七条规定，委托方和相关当事方所提供评估对象法律权属资料存在瑕疵，注册资产评估师应当对评估对象法律权属予以特别关注，要求委托方和相关当事方提供承诺函或说明函予以充分说明。据此，“瑕疵”是指评估对象法律权属资料存在瑕疵，而不是权属本身存在瑕疵，或者权属是否存在瑕疵，是需要法律程序得出的。因此，本指南基于“权属资料的瑕疵，不是产权本身的瑕疵”而提出“权属资料不全面或者存在瑕疵的情形”，在评估报告中披露。
    另外，产权权属资料不完整，可能导致也可能不导致产权的瑕疵，但根据资产评估的一般原则，要得到完整的产权权属资料，否则应当在特别事项中说明。
存在评估对象法律权属瑕疵，和设定产权前提进行评估时，应披露的内容为：首先，说明法律权属瑕疵和设定产权前提的事实；其次，说明本次评估处理的方法及处理结果；再次，说明此种处理可能产生的后果；第四，提出企业作出的承诺和声明的责任；第五，评估师披露此种处理不影响评估值足额、有效的结论。所有披露内容，不应与企业出具的相应承诺函内容相矛盾。
示例：ZM进出口公司纳入重组改制范围的71项房产尚未取得房产证.本次评估中，该71项房屋建筑面积按施工图纸和评估人员与企业资产管理人员现场测量为作为评估计算依据。企业取得房产证时，应按证载面积考虑对评估结果的调整。FY市焦化有限责任公司位于S省FY地段宗地面积220000.00平方米工业用地，正在办理国有土地使用证，地上建筑物面积9,603.79平方米亦没有办理房产证，企业已经出具声明，权属归FY市焦化有限责任公司，不存在产权纠纷。评估以上述声明为前提进行的，并提请企业在经济行为实现前解决以上问题。本次纳入重组改制范围的部分车辆行驶证证载权利人与资产占有方不符，系集团改制资产划转、债务清偿收回等原因尚未变更行驶证，各资产占有方对该类资产的权属进行了无异议的书面承诺和声明，评估以上述声明为前提进行的，并提请企业在经济行为实现前解决以上问题。 
（4）调整了期后事项的披露
  资产评估中的期后事项，通常是指评估基准日至评估报告日期间发生的、可能对评估结论产生影响的事项。比如国家调整税收政策、中央银行调整存贷款利率等都会对评估结论产生影响。
  期后事项的处理方式大体可分为评估处理的和评估披露的两种情形：
        评估处理的事项
  如：在收益法评估企业价值时，国家税费政策的调整，从评估基准日后某时点开始施行，按照旧的税费政策进行测算，施行日起按照新的税费政策进行测算。又如，在应收款项评估时，将“评估基准日后已经收回”作为评估依据进行的处理等。
        评估披露的事项
  这类事项的发生，尽管不影响评估基准日时资产的价值，但在利用评估结论进行交易价格决策中，由于期后事项会影响评估结论的适用性，需要考虑发生的、影响评估结论的事项。注册资产评估师应当在切实可行的情况下，在评估报告中充分披露“评估报告评估基准日期后重大事项”说明其内容、估计对资产价值的影响，如无法做出估计，应当说明其原因。如：自然灾害或企业经营事故导致的资产数量的损失，在披露该事项时，需针对自然灾害发生的时间、地点及产生的损失估计数进行重点说明，对其可能给企业带来的影响进行分析说明。又如：外汇汇率发生较大变动，应当针对发生外汇汇率的外币金额及影响数额进行重点说明，对其可能给企业带来的利弊影响进行分析说明。 
（5）调整了评估程序受到限制的披露
《资产评估准则——评估报告》中提出应当披露，在不违背资产评估准则基本要求的情况下，采用的不同于资产评估准则规定的程序和方法。
  在国有资产评估项目中，多数情况是因客观原因无法进行实地查看的处理方式。发布的专业性准则也提出因客观原因无法进行实地查看的处理方式如，《资产评估准则——不动产》第二十一条规定“对于不动产处于隐蔽状况或者因客观原因无法进行实地查看的部分，应当采取适当措施加以判断并予以恰当披露”；《资产评估准则——机器设备》第十六条规定“因客观原因等因素限制，无法实施现场调查的，注册资产评估师应当采取适当措施加以判断，并予以恰当披露”。
通常情况下，客观原因无法查看的情形有：
A.资产性能限制、资产置放地点限制现场清查（地下深埋管线、空中架设输配电线路、生产过程中的在产品、异地置放资产、分散分布资产等）。
B.涉及商业、国家秘密限制现场清查（军工企业存货等）。
C.清查技术手段限制现场清查（空中架设输配电线路的长度和材质；输油管道中的存货、鉴定环境危害性和合规性、建筑结构强度测定、建筑面积测量、房屋建筑物沉降测试、白蚁蚁害监测、危房鉴定等事项，应由委托方聘请专业机构对该等事项进行评定测算等）。
D.诉讼保全限制（法院查封资产的资产等）。
存在特殊的资产置放方式时，应披露的内容为：
首先，说明特殊的资产置放方式、资产金额和占总资产的比例，以及采取的清查方法；其次，说明这种处理对评估结果的影响及程度；再次，说明此种处理不影响评估值足额、有效的结论。
示例：本次评估中，评估师未对各种设备在评估基准日时的技术参数和性能做技术检测，评估师在假定资产占有方提供的有关技术资料和运行记录是真实有效的前提下，通过实地勘察作出的判断。本次评估中，评估师未对各种建、构筑物的隐蔽工程及内部结构（非肉眼所能观察的部分）做技术检测，评估师在假定资产占有方提供的有关工程资料是真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的判断。存放在港口和煤场的煤炭，因数量多，体积大，由于受条件所限，评估人员无法进行实地数量的核实和体积的丈量，评估时主要采取现场目测、采用抽查核实入库、出库单据和向港口煤场管理人员进行调查核实等程序对存货数量进行核实，并以此计算确定评估值。因煤矿生产的特殊性、安全性及井下建筑物的复杂性，对井下建构筑物，评估师主要依据企业提供的工程图纸、工程设计文件、工程施工合同等文件，对企业填报的井下建筑物的工程量进行复核后，对部分井下建筑物进行了抽查。未能对井下建筑物的工程量进行实地逐一核实。JH（香港）有限公司的资产全部在香港，因1.18亿元的资产中，有1.16亿元的货币资金，实物资产只有10万元，所以，评估师未到香港对有关资产进行清查核实，实物资产主要是电脑、打印机和办公家具等，清查是通过照片、询问回京人员和电话调查等方式进行，评估结论是在依据企业申报的、审计后资产负债表作为基础做出的。ZM进出口公司纳入重组改制范围的股权投资单位——HG资源有限公司，注册地在澳大利亚悉尼，实物资产只有车辆、电子设备、办公家具（账面净值0.69万元人民币），评估师未到现场进行勘查，由企业提供了资产真实存在的声明和会计报表进行核实。上述处理对评估结论会产生影响，但对评估结论的影响程度不足1‰；对经济行为不会产生实质性的影响。 
十二、评估报告使用限制说明
（一）已有规范
        91号文件“评估报告法律效力”中，要求“具体写明评估报告成立的前提条件和假设条件；写明评估报告的作用依照法律法规的有关规定发生法律效力；写明评估结论的有效使用期限；写明评估结论仅供委托方为评估目的使用和送交财产评估主管机关审查使用，申明评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可评估机构不得随意向他人提供或公开”等内容。
        《资产评估准则——评估报告》提出的“评估报告的使用限制说明”内容包括：“评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外；评估报告的使用有效期；因评估程序受限造成的评估报告的使用限制”
（二）指南的处理
基本采用了与《资产评估准则——评估报告》内容，但与《资产评估准则——评估报告》相比：
1、基本一致
（1）将“评估报告成立的前提条件和假设条件”单独作为评估报告的组成部分之一，不在“评估报告使用限制说明”反映。
（2）不体现“评估报告的作用依照法律法规的有关规定发生法律效力”。
根据国有资产现行管理制度，国有资产评估报告需要经核准或备案后，与核准文件、备案表一起使用。核准文件是相关经济行为中涉及资产和产权价值的确认文件，是国有资产产权交易重要的参考。同时核准文件也是企业办理产权登记、股权设置等相关手续的必备文件。国有资产评估项目备案表是企业依法履行法定资产评估向恒旭的有效证明，是相关经济行为中涉及资产和产权价值的确认文件，是国有资产产权交易重要的参考。同时核准文件也是企业办理产权登记、股权设置等相关手续的必备文件 
      显然，国有资产评估报告是“核准文件”和“备案表”形成的基础文件，最终直接作为交易参考、企业办理产权登记、股权设置等的并不是国有资产评估报告本身，而是“核准文件”和“备案表”。国有资产评估报告“依照法律法规的有关规定发生法律效力”与此制度不衔接。部分评估机构披露的“本报告系评估师依据国家法律法规出具的专业性结论，需经评估机构及评估师签字、盖章后，依据国家法律法规的有关规定发生法律效力。本次评估报告应经国有资产监督管理部门备案后方可正式使用”与现行国有资产评估管理制度不吻合。
2、不同的处理
（1）关于摘抄、引用或披露
《资产评估准则——评估报告》提出“评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外”。
本指南提出“评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体，需评估机构审阅，相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外”，与《资产评估准则——评估报告》表述上存在不同，主要考虑是国有资产评估报告使用的特殊性以及相关监管部门的规定。
1）国有资产评估报告被摘抄、引用或披露于公开媒体，通常属于法律、法规规定范畴，无须评估机构同意，为了准确完整披露全部和部分内容，需要时，评估机构可以审阅所摘抄、引用或披露的内容。
2）中国证券监督管理委员会发布的《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则》（含上市公司发行新股招股说明书、招股说明书、可转换公司债券募集说明书等）中规定，发行人律师、注册会计师、注册资产评估师、验资人员及其所在的中介机构等应书面同意发行人在招股说明书（可转换公司债券募集说明书）中引用由其出具的专业报告或意见的内容。实务中，评估机构对新股招股说明书、招股说明书、可转换公司债券募集说明书等中披露引用的评估报告内容，均进行了审阅，并出具了同意书。通用的“同意书”内容为：“XX资产评估有限公司作为XX股份有限公司本次A股发行资产评估机构。本公司已仔细阅读了XX股份有限公司的招股说明书及概要，保证招股说明书及概要中引用的资产评估报告的真实性和准确性， 并对此依法承担相应的法律责任”。同时规定，“承担评估业务的资产评估机构应在上述声明后声明：“本机构保证由本机构同意发行人在招股说明书及其摘要中引用的资产评估数据已经本机构审阅，确认招股说明书不致因上述内容而出现虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任”；”声明应由经办资产评估师及单位负责人签名，并由资产评估机构加盖公章”。
因此，本指南提出“需评估机构审阅”的说法，与现行有关规定的做法是相衔接的。
（2）有效期的表述
《资产评估准则——评估报告》提出“评估报告的使用限制说明”内容包括“评估报告的使用有效期”。本指南提出“评估结论的使用有效期”。主要考虑是与现行国有资产评估管理有关规定的一致性，保持与91号文件规定的一致性


相关规范        使用范围        有效期
评估报告准则        未征得出具评估报告的评估机构同意        评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外        评估报告应当明确评估报告的使用有效期
91号文件        未经委托方许可评估机构不得……        不得随意向他人提供或公开。        评估结论的有效使用期限
操作规范意见        未经评估机构同意，不得向委托方和评估报告审查部门之外的单位和个人        提供报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上        评估结果有效期
国资委12号令                          经核准或备案的资产评估结果使用有效期为自评估基准日起1年
本指南        需评估机构审阅相关内容        评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外        评估结论的使用有效期

..
二、附件的基本要求
1、基本原则
1）关联性
评估报告附件所列内容，应当本评估项目的评估目的、评估方法、评估结论相关联，“张冠李戴”、“毫无关联”等文件，不应当作为评估报告的附件。像工作底稿应当反映评估程序实施情况，支持评估结论一样，评估报告附件，应当列示评估目的对应的经济行为和评估行为成立的文件；与实际相符的评估主体合法有效的资格文件；与评估对象完全一致的相关资产的权属文件资料；以及评估中实际所依据重要的取价依据文件资料。
2）可验证性
任何评估报告阅读者可以根据评估报告中披露的附件的名称以及附件内容，能够判断评估报告的合法性，并在相应的评估工作底稿以及相关法律、行政法规和部门规章中找到相应的评估依据。
2、基本要求
1）复印件应当与原件一致。指的是内容的真实一致要求。现阶段存在文件激光复印、文件扫描等各种新手段，都可以被认为是有效的。
2）相关附件的签章应当清晰、完整。如，国有资产评估实务中，很多评估报告所附会计报表的缺失、不清晰。又如，相关承诺函的签字不完整等。都被认为是不清晰、不完整的。
3）附件的相关内容应当与评估报告摘要、正文一致。如，所附经济行为文件描述的相关资产处置方案，是确立评估范围的唯一依据，评估报告摘要、正文一致的相关内容应当与此完全一致。又如，企业价值评估所附评估基准日会计报表，资产负债表账面数据，应当与评估范围一致等等。
三、几个重要附件的说明
1、关于审计报告
审计报告不仅是企业申请备案核准的必备上报资料之一，而且是评估工作中的基础资料。《企业国有产权转让管理暂行办法》（财政部、国资委3号令）规定，“在清产核资和审计的基础上，转让方应当委托具有相关资质的资产评估机构依照国家有关规定进行资产评估。评估报告经核准或者备案后，作为确定企业国有产权转让价格的参考依据”。2005年8月25日，国务院国有资产监督管理委员会下发的《企业国有资产评估管理暂行办法》（国资委12号令）规定，企业提出资产评估项目核准申请时，应当向国有资产监督管理机构报送“与经济行为相对应的审计报告”。2006年12月12日，国务院国有资产监督管理委员会下发的《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274号）规定，对企业进行价值评估，企业应当提供与经济行为相对应的评估基准日审计报告。
2、相关专业报告的备案文件
根据现行有关规定，土地使用权估价、矿业权评估均需要相应行政主管部门备案。指南要求所引用的专业报告，如应当经相应主管部门批准（备案）的，应当将相应主管部门的相关批准（备案）文件作为评估报告的附件。如：关于印发《企业改制土地资产处置审批意见(试行)》和《土地估价报告备案办法(试行)》的通知(２００１年５月２９日国土资源部办公厅  国土资厅发〔2001〕42号) 通知中的”备案表“，应当作为附件。又如：国土资源部“关于规范矿业权评估报告备案有关事项的通知”（2008年9月4日国土资源部国土资发〔2008〕182号）规定，探矿权和采矿权价款评估（以下统称“矿业权价款评估”）实行统一的评估报告备案监督管理。对通过合规性审查的矿业杈价款评估报告，公示无异议的予以验收，向评估机构出具备案证明。
3、关于“承诺函“
        指南除报告指南本身外，还制定了可供参考的“注册资产评估师承诺函” 和“委托方和相关当事方承诺函”指引，其目的是指导注册资产评估师编写声明和承诺。特别注意：u注册资产评估师声明”和“注册资产评估师承诺函”指引内容，主要是为了规范国有资产评估报告声明和承诺的格式与内容，并不代表某一具体评估项目需要声明和承诺的内容。注册资产评估师在执行具体国有资产评估业务中，应根据实际情况选择使用其内容。但不得违背我会发布的评估准则和相关评估规范。 
相关当事方和相关当事方承诺函通常分常规承诺函和特别事项承诺函两种。
1、常规承诺函
为“委托方和相关当事方的承诺函”，本指南是为规范注册资产评估师编制和所在评估机构出具国有资产评估报告的行业规范，没有提供具体评估关于委托方和相关当事方的承诺函应当包含的基本内容。
委托方和资产占有方通常情况下应当承诺如下基本内容：
1）资产评估所对应的经济行为符合国家规定，并已经得到批准；
2）所提供的财务会计及其他资料真实、准确、完整、合规，有关重大事项如实地充分揭示；
3）所提供的企业生产经营管理资料客观、真实、完整、合理；
4）纳入资产评估范围的资产与经济行为涉及的资产范围一致，不重复、不遗漏；
5）纳入资产评估范围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法、有效；
6）纳入资产评估范围的资产在评估基准日至评估报告提交日期间发生影响评估行为及结果的事项，对其披露及时、完整；
7）不干预评估机构和评估人员独立、客观、公正地执业；
8）所提供的资产评估情况公示资料真实、完整。
2、特别事项承诺函
    是针对非评估人员执业水平和能力所能评定估算的、影响评估结论的重大事项，以及作为评估结果成立前提性的重要事项，由委托方或相关当事方出具的，其作用是进一步对评估结果进行补充性或解释性说明，以保证评估结果的真实、足额和有效，并界定相关责任。现场工作中，应在充分尽职调查的基础上，对上述事项提前与委托单位或相关当事方进行沟通。
    通常，委托方或相关当事方出具的特别事项承诺函至少包括三部分内容：
A.        描述性内容：特别事项事实描述（评估范围简单说明、事项的具体内容）；
B.        说明性内容：已注意到评估师的处理方法，并认识到如此处理该事项产生的后果。
C.        承诺性内容：承诺影响评估结论的重大事项一旦发生，以及作为评估结果成立前提性条件一旦不成立时，采取的有效保证评估值足额的措施，并承担由此导致的一切法律后果。
示例：
关于评估范围内部分房屋产权的
承 诺 函
2002年，经XX省人民政府批准，本集团公司进行资产重组发起设立股份有限公司。根据重组方案，拟将本集团公司实际拥有的128栋房屋与其他资产一起投入股份公司。但本集团公司已注意到评估范围内，有96栋房屋，面积为332,851.16M2，账面原值 740,546,229.66元，        账面净值607,538,506.04元，没有办理房产证。现本集团公司正着手办理。XX资产评估公司以房产实际使用控制状况及现场实际勘察的情况计算评估值，并计入资产评估值中。对此，本集团公司特承诺如下：
1．本集团公司保证该房产为A广电集团有限公司实际拥有、控制，并由各所属单位一直使用。
2．本集团公司保证在限定时间办完房产证，并依据有关法律规定，将产权变更登记至拟设立的股份有限公司名下。
3．如果设立股份有限公司中，因上述房屋权属导致无法合法出资，进而引起广电集团出资不足，广电集团承诺将以经核准的中联资产评估公司资产评估报告中反映上述房产评估值相等金额的现金补足出资。
4．由上述处理导致出资额不实，或导致其他法律后果，由本集团公司承担完全责任。
                        A省C集团有限公司（盖章）
                        法定代表人或授权代表（签字）：
                          2008年11月10日
第五部分  关于评估说明
指南制定了可供参考的“评估说明”指引。
其中：
        评估说明内容和格式的基本要求在报告指南中予以规范；
        可供参考的评估说明指引，帮助评估师编写评估说明、指导企业的编制出具相应材料，满足国有资产评估项目管理需要与91号文规定的评估说明功能一致，评估说明是评估项目申请核准备案必备材料。主要包括《企业关于进行资产评估有关事项的说明》和《资产评估说明》两个部分。 
使用时注意：
1.        指南仅是国有资产评估报告如何编制和出具方面的规范，解决国有资产评估报告应反映什么内容和如何反映这些内容，对如何评估（或评估技术操作层面）的内容，应当遵循其他评估准则和相关评估规范。
2.        应按照指南的基本要求编写评估说明。同时应特别注意在执行具体国有资产评估业务时，应根据不同行业、不同企业的具体特点，以及所选取的评估方法等因素，综合考虑与评估项目的相关性有选择地参考评估说明指引，编写符合所评估项目具体情况的评估说明，不应生搬硬套。
3.        指南涉及新的《企业会计准则》中部分会计核算科目，评估实践时间不长，对其科学评估仍需深入的理论研究和系统的实践总结，在暂时缺乏相对科学的、成熟的具体评估方法和标准的情况下，应当坚持“充分核实、掌握内涵、合理作价”的基本原则，根据资产评估的基本原理，充分披露其核实的方法与结果、评估值确定的方法和结果。
一、评估说明的组成
1、评估说明使用范围声明
声明应当写明，评估说明供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
2、《企业关于进行资产评估有关事项的说明》
企业关于进行资产评估有关事项的说明由委托方和被评估单位（或者产权持有单位）共同编写。
3、《资产评估说明》
《资产评估说明》是对评估对象进行核实、评定估算的详细说明。包括评估对象与评估范围说明；资产核实总体情况说明；评估技术说明；评估结论及分析。
二、《企业关于进行资产评估有关事项的说明》
  不具备《企业关于进行资产评估有关事项的说明》，国资评估报告一般认为不可以出具。原因为：
1、有关事项的说明是评估工作中企业的说明或声明性材料；
2、有关事项的说明是资产评估工作的依据和基础；
3、有关事项的说明是评估项目申请核准备案必备材料之一。
  应按照发布的国资资产报告指南的基本要求以及评估说明指引，要求企业国资资产报告指南的基本要求如实编写《企业关于进行资产评估有关事项的说明》，并建议其按评估说明指引的格式和签字盖章要求提供，这是满足国有资产评估监督管理要求的内容之一。 具体由委托方和被评估单位（或者产权持有单位）共同编写。
三、资产评估说明
《资产评估说明》包括：
（一）评估对象与评估范围说明；
（二）资产核实总体情况说明；
（三）评估技术说明；
（四）评估结论及分析。
（一）评估对象与评估范围的说明
      从内容上讲，本次起草的国资报告指南中，评估对象和范围在报告和说明中是重复的，编写时也可以采用相同的内容。但具体项目编写时，下列六个问题应当尽可能明确：
1.        对于与评估对象存在密切关系而不在评估范围内的资产，应特别说明（如房屋建构筑物所占用的土地情况及是否在评估范围内）。
2.        关于委托评估的资产账面价值应特别说明是否经过审计，以及审计报告类型及简要情况。
3.        资产权属状况应重点介绍评估范围内房产、土地、矿业权等办证情况。
4.        企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
5.        企业申报的表外资产（如有申报）的类型、数量。
6.        引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值）。同时应关注专业评估报告评估对象的价值定义，当评估对象存在土地出让金、矿业权价款等预计负债时，评估范围应包括这部分负债。
（二）资产核实总体情况说明
该部分主要说明资产评估过程中，进行资产核实的总体情况，包括：
        资产核实人员组织、实施时间和过程；
        影响资产核实的事项及处理方法；
        核实结论。
具体各项资产和负债的清查核实情况，企业价值评估中的收益法和市场法，其尽职调查工作，在相应资产和负债评估技术说明中反映。
（三）评估技术说明——资产基础法
      采用成本法评估单项资产或者资产组合、采用资产基础法评估企业价值，应当根据评估项目的具体情况，以及资产负债类型，编写评估技术说明。各资产负债评估说明应按评估项目涉及的资产类别或会计科目分类、逐一撰写资产负债的清查情况和评估情况。
1、每一科目评估说明的基本内容
①基本情况。主要说明的是“评估什么？”的问题。委估资产名称、经济业务内容、技术性能参数、账面价值内涵等（根据会计准则，列出指南中表样中的科目，以及期末金额的涵义；核算主要内容；实物资产的数量和技术特点等）。
②清查。采用的清查核实方法（现场查验、函证、访谈、会计资料查实等）；重点关注的事项、清查结论）。
③评估值确定。采用的方法模型、主要参数的确定、计算过程、结论、案例。
④评估值与账面值相比的变动分析。
2、需注意的几个问题：
（1）关于新科目的问题：
      发布的国资资产报告指南涉及新的《企业会计准则》中部分会计核算科目，评估实践时间不长，对其科学评估仍需深入的理论研究和系统的实践总结，在暂时缺乏相对科学的、成熟的具体评估方法和标准的情况下，应当坚持“充分核实、掌握内涵、合理作价”的基本原则，根据资产评估的基本原理，充分披露其核实的方法与结果、评估值确定的方法和结果。
（2）关于“账面价值”、评估变动的分析问题：
      根据企业会计核算规范，不同的资产负债，其账面价值的内涵不同，应准确说明申报的、委托评估的资产负债的账面价值的内涵。
如，以公允价值计量的投资性房地产账面价值为
项 目        年初余额        本期增加额        本期减少额        期末余额
                购置        自用房地产或存货转换为投资性房地产        处置        投资性房地产转换为自用房地产       
一、原价                                                     
        其中：房屋、建筑物                                                     
            土地使用权                                                     
二、公允价值变动                                                     
        其中：房屋、建筑物                                                     
            土地使用权                                                     
三、投资性房地产账面价值合计                                                     
        其中：房屋、建筑物                                                     
          土地使用权                                                     
如，固定资产账面价值为：
项 目        年初余额        本期增加额        本期减少额        期末余额
一、原价合计                                   
其中：房屋、建筑物                                   
机器设备                                   
运输工具                                   
……                                   
二、累计折旧合计                                   
其中：房屋、建筑物                                   
机器设备                                   
运输工具                                   
……                                   
三、固定资产减值准备累计金额合计                                   
其中：房屋、建筑物                                   
机器设备                                   
运输工具                                   
……                                   
四、固定资产账面价值合计                                   
其中：房屋、建筑物                                   
机器设备                                   
运输工具                                   
……                                   
评估价值与账面价值的差异及其原因分析，应当首先考虑账面价值内涵。
因资产负债账面价值的内涵不同，评估价值与账面价值的差异及其原因分析时，应首先分析比较的基础是否一致。如，
        账面价值为扣除坏账准备的余额（应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款、长期应收款）；
        账面价值为扣除减值准备的余额（存货、可供出售金融资产、反映为在建工程准备的各种物资的成本、持有至到期投资、长期股权投资、固定资产、在建工程、工程物资、生产性生物资产、无形资产、商誉），评估价值实际考虑了资产减值的因素，对“坏账准备”和“减值准备”评估为零，分析比较时，应当与未计提“坏账准备”和“减值准备”账面余额进行比较。
        账面价值为摊余价值。对无形资产、长期待摊费用、在用周转材料等，期末借方余额反映的是尚未摊销完毕的无形资产、长期待摊费用和在用周转材料；持有至到期投资账面价值反映的期末借方余额的摊余成本；
        企业采用公允价值模式计量的投资性房地产账面价值、可供出售金融资产账面价值反映的是投资性房地产的公允价值和可供出售金融资产的公允价值，评估价值已经考虑了资产的使用、市场价格水平的变动，分析比较时，应当与未计提“坏账准备”和“减值准备”账面余额进行比较。
（3）债权类资产（应收账款、其他应收款、预付账款、应收票据、应收股利、应收利息、长期应收款）的评估说明问题：
        债权类资产评估的对象是原值（即借方余额），所以清查核实说明和评估技术说明均应说明原值，而且应是“帐面余额”（不是“帐面价值”），例如：纳入评估范围内应收帐款的帐面余额为XXX元，应收帐款调整后帐面余额为XXX元。评估结果应与原值（借方余额）比较从而分析增减幅度，分析时，如果涉及因减值准备影响评估增减时，应单独说明。减值准备评估值以零列示。
        新会计准则资产负债表各会计科目的账面价值，是抵减减值准备后的余额，评估预计的损失小于会计计提的减值准备额时，往往出现所谓的“评估增值”。如应收账款评估的预计损失，如小于会计计提的坏账准备，就会造成评估结果表中表面上的增值。因此，单独说明减值准备以及评估增减值，有利于报告使用者理解评估结论。
        债权类资产评估，由于存在三种不同的情况，即：有充分证据表明可以全额回收的（不存在回收风险和回收价值减损）、有充分证据表明全额损失的债权、可能有部分不能回收或有回收风险的。评估说明应当首先说明三种情况的金额比例，并按照这三类情况分别说明评估作价方法。

..
（4）存货的评估说明问题：
        u发布的国有资产评估报告指南评估说明指引中，明确为“按照分别按材料采购（在途物资）、原材料、在库周转材料、委托加工物资、产成品（库存商品）、在产品（自制半成品）、发出商品、在用周转材料等进行说明”。这也是按照《企业会计准则》的核算科目设计的。实际上在具体的评估项目中，由于行业的不同和企业的差异，以及各企业根据管理和经营需要设定的不同核算科目，与此并不相同。如房地产开发企业，其存货就存在“开发成本”、“开发产品”、“出租开发产品”、“在建开发产品”等；出版企业存在“图书”存货；施工企业存货中有“在建产品”等。无论何种存货类型，只要明确说明存货的种类和金额，均认为符合国有资产评估报告指南的要求。所以，在具体的评估项目中，应当按照企业实际的存货核算科目，分类进行说明。 存货盘点，并非存货数量和品质核实的必要手段。“存货监盘” 和评估师自行进行的“抽查”认定为“存货盘点”欠妥。评估说明应当说明存货核实的真正方法。
（5）长期股权投资评估说明问题：
        评估对象所属各级次全资及控股子企业，通常认为应采用两种评估方法进行整体评估，全资及控股子企业整体资产评估说明可参照投资企业评估说明内容编写。各级次全资及控股子企业整体资产评估说明，是否单独编制，需要根据国有资产监督管理部门的要求确定。
        对于非控股长期股权投资，特别是“小股权”的评估，通常采用投资账面值或使用被投资企业评估基准日财务报表净资产数据确定长期股权投资评估价值。（1）应说明选用该种的方法的理由和分析过程。如，距评估基准日相距时间不长、且评估基准日企业资产状况（包括资产结构、资产价值、技术状态等）与企业设立时企业资产状况变化不大等分析内容；又如, 评估基准日近期收购的非控股长期股权投资，应说明收购价格和帐面价值的差异原因等等。
（2）特别注意，投资时间不长，采用被投资企业评估基准日财务报表净资产数据确定长期股权投资评估价值发生增值的情况，多由于老股东未分配利润产生，这时应关注，新股东是否能够享有该等留存收益。
（6）在建工程评估说明问题：
        通常情况下，在建工程的建设方式分“自建”和“出包”两种方式；形象进度分未开工、正施工、已竣工、已竣工使用未转固、已停工等几个阶段。工程性质可能是维修、安装，也可能是改（扩）建、大修理工程。从资产评估的角度，不同方式和形象进度的在建工程，其核实的方法和评估作价的方法都是不同。
        不同建设方式、不同形象进度在建工程评估说明的内容不同。完全“自建”在建工程，其账面记录，通常是形成该在建工程中企业已经支出的历史成本费用。在建工程本身的价值就是企业在建工程权益价值。可考虑根据未开工、正施工、已竣工、已竣工使用未转固、已停工等几种不同情况，反映说明内容。
        完全“出包”方式的在建工程，其工程的具体支出在施工单位核算，此种情况下，建设单位在建工程科目实际成为建设方与承包方的结算科目。建设方的账面记录，是将与承包方结算工程价款作为工程成本，通过在建工程核算。因此，从资产评估专业角度可理解为“预付款”，应该采取与“预付账款”相同的评估思路估值。该在建工程本身的价值与反映建设方在建工程权益价值的资产评估并无直接对应关系。其中已经发生的任何历史费用在形成相应固定资产价值未确认之前，在建工程本身的价值并不能真实反映建设方在建工程权益价值。因此对该等在建工程评估操作中，应重点分析出包合同、付款进度与施工进度的一致性、施工方保证工程完工并发挥预定功能的风险等，从而以账面值列示在建工程的评估值。 
（三）评估技术说明——收益法
1、关于指南的利用
本指南，提供了企业价值收益法评估的内容指引。需要强调的是，该内容指引并不是所有的企业价值评估项目，必须按照这个格式内容编写，也不是所有的企业价值评估项目收益法都具备这些内容，而是提供了一个示范性的基本内容。不同的行业其经营模式（或收益方式）不同，同一行业不同的企业产品结构不同，其收益法评估特别是收益额预测的角度不同。所以，发布的企业国有资产评估报告指南，提出采用收益法进行企业价值评估，应当根据行业特点、企业经营方式和所确定的预期收益口径以及评估的其他具体情况等，确定评估技术说明的编写内容。但有几个方面，无论是什么样的行业、什么样的企业的企业价值评估，都应当具备这些内容，而且需要按照中国资产评估协会发布的评估准则和相关规范编写评估说明。 
2、需注意的问题：
（1）关于评估对象的说明
        《企业价值评估指导意见》（试行）第三条指出“本指导意见所称企业价值评估，是指注册资产评估师对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程”。第二十条指出“注册资产评估师应当根据评估对象的不同，谨慎区分企业整体价值、股东全部权益价值和股东部分权益价值，并在评估报告中明确说明”。《企业价值评估指导意见》（试行）对评估对象的规范，解决了长期以来各评估界对企业整体价值和企业全部权益价值的混淆，明确了通过资产扣减负债得到的整体企业资产评估值，应该是股东全部权益价值的概念。而企业整体价值应该是企业付息债务的价值与股动全部权益价值之和。
        指南提出，说明评估对象，即企业整体价值、股东全部权益价值或股东部分权益价值，应当讲是《企业价值评估指导意见》（试行）的要求。有关具体概念可参阅《《企业价值评估指导意见》（试行）》讲解一书的相关内容。
（2）关于收益法定义
        《企业价值评估指导意见》（试行）第二十四条提出“企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。收益法中常用的两种具体方法是收益资本化法和未来收益折现法”。关于收益法有很多不同的定义，本指南要求使用这一定义。
        在评估说明中，也应当明确采用的具体方法，是收益资本化法还是未来收益折现法。“收益资本化法”和“未来收益折现法”是存在区别的，也有各自的适用范围。
（3）关于收益法的应用前提和收益法结论的选取
        《企业价值评估指导意见》（试行）第二十五条指出“注册资产评估师应当根据被评估企业成立时间的长短、历史经营情况，尤其是经营和收益稳定状况、未来收益的可预测性，恰当考虑收益法的适用性”。收益法评估需具备三个前提条件，即被评估资产的未来预期收益、预期收益所承担的风险可以预测并可以用货币衡量；被评估资产预期获利年限可以预测。相应地采用收益法评估企业价值时涉及到三个重要的参数：预期收益、折现率或资本化率、预测期间。
        这三个重要的参数，是选取收益法关键的因素。很显然，分析后如果未来收益期限具有一定的不确定性、未来收益不具有可预测性、获得预期收益的风险不能用货币衡量，任何一条都将使收益法失去应用的前提。所以，在评估说明中，应当明确写明这三个前提条件是否具备。
        目前的评估实践中，特别是国有资产评估项目中，在不考虑收益法应用的前期条件下，直接采用收益法和资产基础法对企业价值进行评估。而在评估结论分析选择中，提出未来收益不具有可预测性，预测结果存在较大不确定性，故选择资产基础法评估结果作为评估结论。这是迎合国资监管部门的一种机械做法。实际上，经分析认为确实不具备收益法的条件，而不进行收益法评估，不能被认为是不符合国资监管部门的要求的做法。
（4）收益预测的假设条件
        u本指南提出收益预测的假设条件，应当结合评估项目的具体情况确定，同时提出了几条基本的假设条件。评估师不能生搬硬套这些假设条款。应当明确，不同的行业，不同的企业运营模式，由于企业面临的宏观、微观环境不同，企业自身的经营条件不同，其收益获取的方式也不同，不可能有完全相同的假设条件。另一方面，假设条件的变化，通常会引起收益预测结果的变化，因此收益预测的假设条件，在一定程度上比预测结果本身更重要。认定假设条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化时，将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。 
（4）收益模型的选取
        《企业价值评估指导意见》（试行）第二十六条提出“收益法中的预期收益可以现金流量、各种形式的利润或现金红利等口径表示。注册资产评估师应当根据评估项目的具体情况选择恰当的收益口径”。在评估说明中，也应当明确采用的收益口径。如，现金流量包括企业所产生的全部现金流量（企业自由现金流量）和属于股东权益的现金流量（权益自由现金流量）两种口径，与之相对应的价值分别为企业整体价值（包括付息债务价值）和股东全部权益价值。企业自由现金流量和权益自由现金流量模型的不同，直接导致相关参数的确定。
        评估实践中，很多评估报告中未明确收益模型的情况下，直接确定参数，实际上时概念问题。
（5）收益年限的确定
通常情况下，应根据法律法规、合同约定、以及自然条件约束等相关因素，确定受益年限。常见的几种情况：
①  对于正常经营且在可预见的未来不会出现影响持续经营因素，这样的企业收益年限通常采用“永续”方式，即在明确预测期以后，假设企业持续经营；
②  对于在章程中明确约定了经营期限的企业，特别是外商投资企业，应根据章程的约定的经营期限进行预测，并保持收益年限与经营期限的一致性，但应注意在经营期末价值的确定，倘若章程中经营期限届满，一方退出，另一方将继续经营的，应注意分析经济行为，保证经济行为及评估目的与收益期限具有一致性和匹配性；
③  资源要素限制下的企业，收益年期通常考虑资源要素的使用情况。比如矿山企业，根据保有的矿产资源储量和确定的生产规模，估算的矿山开采年限通常可以作为企业收益年限，但有依据表明企业在矿产开采时生产勘探能够增加资源储量，收益年限可以考虑延长。再如房地产企业，如果企业没有新增土地储备的计划，通常考虑按照现有土地开发周期的收益年限。
④  如果目前被评估企业正在享受某些税收优惠，通常应当预测到税收优惠期结束，企业按正常税率缴税，预测收益具有代表性为止；
⑤  对于具有周期性波动的企业，预测期应当包括一个完整的周期，以便据此估算预测期后的收益情况；对于迅速成长或刚经历重大变动的企业，应当预测到企业经营相对稳定，预测收益具有代表性为止；
⑥  对于在可预见的未来存在影响企业持续经营的状况时，处于谨慎原则应在收益年限做特殊考虑，结合经济行为和评估目的一并审慎分析确定。
（6）评估值测算过程与结果
  指南提出列表说明公式中的各参数值以及测算过程，终值的估算，列示评估结论。通常情况下，各参数值以及测算过程可通过一系列表格体现。测算表格主要包括：
        主营业务收入的测算表格，并包括由此演变出来的销售单价和销售量的测算；
        主营业务成本的测算表格（主要成本项目应一一列示）；
        其他业务利润的测算表格，并应就其他业务收入和其他业务成本分别测算；
        管理费用的测算表格；
        营业费用的测算表格；
        付息债务价值的测算表格（其中应包含财务费用的测算）；
        营运资金的测算表格；
        折旧的测算表格；
        资本性支出的测算表格等。
  测算格式可参照企业的内部管理报表，在设计测算表格时注意行业和企业的特殊性，要突出企业的特点，确保未来预测期间的适用性和反应企业的获利模式，与企业经营模式匹配。
1、使用概念的误区
91号文件、已经发布的实施的评估规范，以及本次发布的指南，均未使用“增减值分析”的概念。而使用“评估结论与账面价值比较变动情况及原因” 
而评估实践中，一直使用“增减值分析”的概念，这是不正确的。
2、建立比较基础
所谓评估结论与账面价值比较变动，是评估价值与账面价值相抵的结果，所以应从账面价值和评估价值两个方面进行比较分析，说明比较的基础。在分析时首先应详细说明账面价值与评估价值构成要素，将不可比的因素（非评估增减）剔除后，说明构成要素中同一要素的变化幅度及理由。
3、收益法评估结论的分析
首先应说明收益法“以利求本 ”思路下，求出的现值是否与会计准则核算规范反映的资产范畴一致。如，大量不符合会计资产定义、或符合资产定义无法准确计量的资产，往往是企业产生收益的基础。实践中，企业的商誉、无法确指的无形资产等，这时候将收益法结果与账面值相比本身就不可比，当然也无法说明变动原因。

4、成本法评估结论分析
（1）固定资产
固定资产价值变化不但取决于资产要素市场价值水平的变化（固定资产原值评估值的变化），很大程度上取决于企业的折旧政策，因此增减分析还应分析企业账面“折旧率”与评估“成新率”的差异。
首先，建立比较的基础，分析原值的变动原因。实践中，很多企业申报的单项固定资产账面原值，根本就是不准确的，甚至是编造的，这样无论评估值多么准确，增减值率都会奇高奇低；反之，和这样的账面值比较增减正常，评估值实际上也已经是大大偏离实际市场水平了。因此，在不对账面记录发表专业意见的前提下，为了建立科学的比较基础，评估增减分析说明应首先介绍账面原值的构成内容。
（2）存在备抵情形的资产
资产评估通常不考虑“备抵科目”（即将各种准备评估为零）。评估对这些资产科目的评估增减分析，不应当与资产负债表记录的“账面价值”进行比较，而是与“账面余额”进行比较。尽管《资产评估操作规范意见（试行）》中对坏账损失准备等备抵项评估处理作了原则规定，但由于《企业会计准则》中对“资产负债表”格式的调整，实践中也出现了很多不仅仅是列示方面的、实际是因概念不清而导致增减分析错误的问题。
（3）土地使用权评估分析
土地账面值有多种形成方式，同一形成方式其价值定义也不同，而且有原始入账价值、账面价值（摊销余额）的区别。正确分析变动原因，首先要了解土地账面值的构成，然后进行比较。
  原始入账价值，除房地产开发企业外，都按照法定的年限进行摊销形成了账面价值，而且变成了评估增减变化分析的比较基础。增值本身就包含了摊销额；其次以入账的部分价值作为评估增减变化分析的比较基础，增值本身也包含了未入账的部分（假设评估价值完全与入账时的价值一致）。实践中，评估说明中反映的 “×××市土地价格上涨造成评估增值。”内容显然是错误的。
（4）矿业权评估分析
矿业权账面值有也有多种形成方式，同一形成方式其价值定义也不同，而且有原始入账价值、账面价值（摊销余额）的区别。正确分析增减值原因，首先要了解矿业权账面价值的构成，然后进行比较。（而且存在储量前后不同，价值发生差异的情形）
作为“无形资产”核算的采矿权，其会计核算采用摊销方式核算，评估价值与原始入账价值比较，显然不存在可比较的基础。根据现行有关规定，矿业权取得方式有以缴纳矿业权价款“出让”取得，通过二级市场的“转让”取得两种方式。通过缴纳矿业权价款“出让”取得的矿业权，原始入账价值是经矿业权评估、并经国土资源行政主管部门确认的、已缴纳的矿业权价款。
当以经矿业权评估、并经国土资源行政主管部门确认的全额价款作为所取得矿业权价款入账时，未缴纳的部分体现在“其他应交款”中；当以经矿业权评估、并经国土资源行政主管部门确认的、已缴纳的矿业权价款部分作为所取得矿业权价款入账时，在“其他应交款”中未体现未缴纳的矿业权价款。对于后一种方式，评估价值与原始入账价值比较，显然不存在可比较的基础。
第六部分  关于评估明细表
一、使用注意事项
提供的评估明细表样表仅供参考
        鉴于新的《企业会计准则》及其相关指南允许企业根据经营活动性质确定适用的财务报表格式和附注，企业实际核算方式和编报的会计报表与《企业会计准则》核算科目可能并不一致（如房地产开发企业的存货；电网企业的变电站和输（配）电线路、电信企业线缆等专用资产）。因此，本指南只提供了一般会计核算科目的评估明细表样表。
        样表参照《企业会计准则第30号—财务会计报表列报》应用指南的基本要求进行设计。具体评估项目中，可以根据本指南对评估明细表的基本要求、企业会计核算所设置的会计科目，参考本套样表编制评估明细表。
        在具体评估项目中，注册资产评估师应当根据本指南对评估明细表格式和内容的基本要求和企业会计核算体系，设计满足具体评估项目的评估明细表。如本指南提供“存货——周转材料”含包装物、低值易耗品，以及企业（建造承包商）的钢模板、木模板、脚手架等。根据《企业会计准则》可以单独设置“包装物”、“低值易耗品”科目，当企业单独设有“包装物”、“低值易耗品”科目时，评估可以设计“包装物”和“低值易耗品”评估明细表。
        声明、摘要和评估明细表上一般不需要另行签字盖章。 
二、取消了“账面调整值”和“调整后账面值”栏，将原“清查评估明细表”名称调整为“评估明细表”，不但符合资产评估的功能定位，也符合国有资产监管机构的管理要求。
理由：
（1）账面调整，是为国有资产保值增值的需要，将资产评估定位于企业清产核资和重估价值两种功能的结果。着眼于国有资产评估是国有资产管理手段之一，提出评估报告反映企业资产的权属、真实性、市场价值，要求评估工作全面界定产权、清产核资，根据清查结论调整报表，并在此基础上估算价值，并在报告中说明工作过程和结果。是国有企业改革历史时期的必然。
（2）资产评估功能定位于对资产（产权）价值发表专业意见，清产核资、产权界定和财务审计工作等均可由相应专业化机构完成。随着我国国有资产管理制度的不断完善，以及市场中介组织的不断发展，对国有资本保全以及国有资产保值增值的目标的实现，购建了与市场经济发达国家趋同的“专业化分工”框架。资产评估功能定位于对资产（产权）价值发表专业意见，否则不但不符合专业化分工的基本原则，也增加注册资产评估师和评估机构的法律责任。
（3）2006年，国务院国资委《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274号）附件3“《国有资产评估项目备案表》、《接受非国有资产评估项目备案表》填报说明”中提出账面价值的填报要求，即当评估对象为企业产权（股权）时，账面价值应当为审计后账面值，增减值为评估价值与账面价值的差额；增减率为增减值与账面价值的比率。在国资委的备案表的评估结果表，已经取消了“调整后账面值”。
  谢    谢！
祝各位身体健康！